Tomtefeste
Tomtefeste er leie av grunn som det står et bygg på eller som leietageren får rett til å reise et bygg på. Den som leier ut grunnen kalles bortfester, og den som er leietager kalles fester. Leien som skal betales kalles festeavgift. Tomtefeste har vært utbredt i Norge og forekommer stadig; særlig i form av utleie av grunn som benyttes til bolighus og fritidsbolig, men også i forbindelse med næringsbygg.
Tomtefeste reguleres gjennom tomtefesteloven av 20. desember 1996.[1]
Tomtefeste i praksis[rediger | rediger kilde]
Tomtefesteinstituttet har historisk oppstått som en ordning der den som leier tomten har fått rimelig tilgang til en tomt han kan bygge hus på. Istedenfor å legge ut et engangsbeløp i form av ordinær kjøpesum for tomt, kan fester betale for bruk av tomten gjennom årlig festeavgift i festeperioden.
For bortfesteren er feste en måte å skaffe inntekter fra en eiendom uten selv å drive virksomhet der.
Diskusjon[rediger | rediger kilde]
Etter at en ny tomtefestelov trådte i kraft 1. januar 2002, har tomtefesteordningen vært hyppig gjenstand for debatt i det offentlige rom og også vært gjenstand for rettslig behandling. Den historiske utvikling kan i grove trekk sammenfattes som en stadig sterkere lovmessig vern for festersiden, spesielt i festeforhold til bolig- og fritidsformål. I sistnevnte festeforhold har fester, på nærmere vilkår, en innløsningsrett og forlengelsesrett, selv om festeavtalen var tidsbestemt og partene da avtalen ble inngått forutsatte at tomten skulle falle tilbake til bortfester (grunneier) når avtalen opphører.
Den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg konkluderte i en dom av juni 2012 med at tomtefestelovens § 33, som gir rett til forlengelse av tomtefeste på samme vilkår, var i strid med retten til eiendom etter den europeiske menneskerettighetskonvensjonens første tilleggsprotokoll.[2][3].
I festeforhold til bolig- og fritidsformål har også reglene om innløsningssummens størrelse vært et omstridt tema. Etter flere endringer og saker i Høyesterett om reglenes grunnlovsmessighet, er reglene per 2010 slik at at hovedregelen er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. I de tilfeller der avtalen er tidsbegrenset eller oppsigelig (fra bortfesters side), kan bortfester i stedet velge å kreve 40 % av tomtens markedsverdi, med fradrag for verdien av festers påkostninger av typen vei, vann/kloakk, opparbeiding etc..
Spørsmålet om hva som faller innunder begrepet «bustadhus» i tomtefesteloven, herunder vernereglene, ble behandlet av Høyesterett i 2013 (Rt. 2013 s. 504, den såkalte «Gamle Drammensvei-dommen»).[4] I 2017 tok Høyesterett tilsvarende stilling til begrepet «fritidshus» (HR-2017-1780-A, den såkalte «Bardu-dommen»). I begge dommene kom Høyesterett til at det er formålet med festeavtalen som er avgjørende. Festeavtaler der formålet med avtalen er at festeren skal kunne benytte eiendommen til for eksempel rekreasjon og fritidsformål, faller normalt innunder lovens verneregler om fritidshus. Dette gjelder særlig om den faktiske bruken har stått i samsvar med formålet på avtaletidspunktet. Det betyr også at det ikke er avgjørende hvem som er fester. Dersom en har inngått en festeavtale med fritidsformål, spiller det liten rolle om fester er en privatperson eller en forening.[5][6]
Se også[rediger | rediger kilde]
Referanser[rediger | rediger kilde]
- ^ «Norsk Lovtidend FOR-2001-06-08-571 Ikrafts. av lov 1996:106 (tomtefesteloven).». Lovdata. Besøkt 23. september 2006.
- ^ Lindheim and Others v Norway, EMD 12.6.2012, avsnitt 56 (påstanden), avsnitt 136 (konlusjonen)
- ^ Artikkel 1 i EMKS første tilleggsprotokoll
- ^ «Norges Høyesterett - Dom.: HR-2013-809-A - Rt-2013-504 - Lovdata». lovdata.no. Besøkt 19. april 2021. «Sammendrag: Fester som drev boligutleie som næring, hadde oppført en boligblokk med utleieleiligheter på festetomten. Høyesterett kom med støtte i lovforarbeidene og en etterfølgende uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling til at festeforholdet ikke gjaldt «tomt til bustadhus», slik at tomtefesteloven § 15 første ledd ikke fikk anvendelse ved regulering av festeavgiften. Bestemmelsen er gitt som en beskyttelsesregel for festeren med bakgrunn i boligpolitiske og forbrukerpolitiske hensyn, slik at begrunnelsen for den ikke gjør seg gjeldende i et tilfelle som det foreliggende.»
- ^ «Noregs Høgsterett - Dom: HR-2017-1780-A - Lovdata». lovdata.no. Norges Høyesterett. 2017. Besøkt 19. april 2021. «Sammendrag: En jeger- og fiskerforening hadde festet tre tomter av Statskog SF og oppført hytter på tomtene. Høyesteretts flertall kom til at tomtene måtte anses som tomter til fritidshus for foreningen og dens medlemmer, med den konsekvens at regulering av festeavgiften var avgrenset til endringen i pengeverdien, jf. tomtefestelova § 15 første ledd. Det ble vist til at lovforarbeidene ikke inneholdt noen avgrensing eller presisering av innholdet i uttrykket «fritidshus». Det måtte da være retningsgivende om festeavtalene hadde næringsformål eller ikke. Her var imidlertid partene enige om at verken foreningen eller medlemmene hadde noe økonomisk utbytte av avtalene. Om festeren var en privatperson, et sameie, en sammenslutning eller en forening ble isolert sett ansett å være uten betydning. Foreningen fikk også medhold i at Statskog SF avtalerettslig hadde bundet seg til å nedregulere festeavgiften. Dissens 3-2. (Rt-sammendrag)»
- ^ Eurojuris (2018). «2.2. Bardu-dommen» (PDF). Eiendomsjuss nr. 4/2018. Arkivert fra originalen (PDF) 19. april 2021. Besøkt 19. april 2021. «Bortfester anførte at hyttene i saken her ikke kunne omfattes av «fritidshus»-begrepet. Statskog anførte at hyttene var å anse som «foreningshytter». Foreningen anførte på sin side at det avgjørende måtte være festeformålet på avtaletidspunktet – ikke hvem som er fester, eller hvem som bruker festetomten. Foreningen bygde sitt syn på rettsanvendelsen i Rt. 2013 s. 504. Høyesterett ga foreningen fullt medhold. Det avgjørende i denne saken var formålet med festeavtalene – ikke hvem festeren var, eller hvordan tomten ble benyttet.»