Reguleringsplan

Fra Wikipedia, den frie encyklopedi
Gå til: navigasjon, søk
Reguleringsplan over Trolldalen i Grimstad kommune. Sist revidert i 2006.

En reguleringsplan er et kart over et avgrenset område i en kommune som viser fremtidig grunnutnyttelse i området. Til kartet er det knyttet et sett av reguleringsbestemmelser.

Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven (PBL), kapittel 12 (§ 12). Loven forvaltes sentralt av miljøverndepartementet.

I de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan, og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider skal det utarbeides reguleringsplan. Tillatelse til igangsetting av større bygge- og anleggsarbeider etter § 93 i PBL kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

Reguleringsformål (§ 12-5)[rediger | rediger kilde]

Det er seks ulike arealformål som kan avsettes i en reguleringsplan, arealformålene kan deles inn i underformål og hvert formål vil få sin egen farve i planen:

  1. Bebyggelse og anlegg. – Boligbebyggelse, Fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig og privat tjenesteyting, fritids og turistformål,råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav og urnelunder .
  2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. – veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringsplasser, trasé for nærmere angitt teknisk infrastruktur.
  3. Grøntstruktur. – naturområder, turdrag, friområder og parker
  4. Forsvaret.
  5. landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, samlet eller hver for seg. – jordbruk, skogbruk, reindrift, naturvern, jordvern, særlige landskapshensyn, vern av kulturmiljø eller kulturminne, friluftsområder, seterområder, og landbruks-, natur- og friluftsområder der kommuneplanens arealdel tillater spredt bolig- fritidsbolig- og næringsvirksomhet.
  6. bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone,. – herunder områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder.

Reguleringsbestemmelser (§ 12-7)[rediger | rediger kilde]

Reguleringsbestemmelser for Trolldalen (Side 1 av 4).

Til en reguleringsplan skal det være utarbeidet reguleringsbestemmelser (fra gammelt av også betegnet som vedtekter), som mer detaljert beskriver hvordan de enkelte områdene i planen kan utnyttes. Reguleringsbestemmelsene er for en del generelle for hele planområdet, men vil for det vesentlige være spesielle innenfor de enkelte avgrensede områdene i planen, som er nummerert (f.eks. A1, A2, A3..., B1, B2, B3 osv.).

Reguleringsbestemmelsene sier gjerne noe om følgende forhold:
1. utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Fremgangsmåte og saksbehandling[rediger | rediger kilde]

Oppstartsmøte[rediger | rediger kilde]

Såvidt ikke kommunen selv fremmer en plan (jf. Oppstart av reguleringsplanarbeid § 12-8) holdes et offisielt oppstartsmøte mellom forslagstiller og plan- og bygningsetaten for å avklare rammer av reguleringsarbeid slik at kommunens administrasjon skal ha et best mulig grunnlag for å gi tidlige tilbakemeldinger og innspill i en planprosess.

Melding om oppstart[rediger | rediger kilde]

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, skal den som står for arbeidet sørge for at det blir kunngjort en melding om dette, som regel i minst 1 avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. I kunngjøringen skal det kort gjøres rede for påtenkte formål med reguleringen, hvilke følger den kan ventes å få for området og om det skal forhandles en utbyggingsavtale. Så vidt mulig bør grunneiere, rettighetshavere (herunder leietakere) og naboer underrettes ved brev og få en rimelig frist for å uttale seg før kommunens «faste utvalg for plansaker» eventuelt behandler reguleringsforslaget. Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Behandling i «fast utvalg for plansaker»[rediger | rediger kilde]

Når et forslag til reguleringsplan er utarbeidet, skal det legges frem for det faste utvalget for plansaker som avgjør om det skal legges ut til «offentlig ettersyn».

Utlegging til offentlig ettersyn[rediger | rediger kilde]

Kunngjøring av utlegging av plan for offentlig ettersyn, og for vedtatte reguleringsplaner i Bærum kommune 2007.

Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst avis som er alminnelig lest på stedet og elektoniske medier. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 30 dager. I mindre reguleringssaker kan det faste utvalget for plansaker likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev.

Utlegging til offentlig ettersyn betyr at et farvelagt eksemplar av planen med tilhørende reguleringsbestemmelser legges ut til ettersyn i kommunehuset, og dersom kommunen har flere tettsteder, legges det eksemplarer også ut på for eksempel bibliotek, forsamlingshus eller butikker på det nærmeste tettstedet til planområdet.

Ny behandling i utvalget for plansaker[rediger | rediger kilde]

Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Det faste utvalget for plansaker skal underrettes dersom saken ikke er behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn.

Behandling i kommunestyret - Egengodkjenning[rediger | rediger kilde]

Når forslaget er ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker, legges det frem for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Kommunestyret må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling, i tilfelle med retningslinjer for det videre arbeid.

Dersom kommunestyret er enig i planforslaget, vedtas planen. Slikt vedtak kalles for egengodkjenning.

Innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet[rediger | rediger kilde]

Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes departementet som avgjør om planen skal stadfestes.

Kunngjøring[rediger | rediger kilde]

Kommunen skal kunngjøre planen straks den er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og departementet. Kunngjøringen skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet ledd og § 42 annet ledd. Kommunen skal la vedtak om regulering til fornyelsesområder (§ 25 nr. 8) med rådighetsinnskrenkningene etter § 31 nr. 4 tinglyses på de berørte eiendommer. Grunneiere og rettighetshavere i området bør så vidt mulig varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter § 27-3 (jf. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet og tredje ledd og § 42 annet ledd.

Klage på kommunestyrets vedtak[rediger | rediger kilde]

Kommunestyrets egengodkjenning av en reguleringsplan kan påklages etter PBL § 27-3 til fylkesmannen. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdatoen. Fylkesmannen kan enten stadfeste kommunestyrets vedtak, eller sende planen tilbake til ny behandling i kommunen med retningslinjer for planendring.

Bebyggelsesplan (§ 28-2)[rediger | rediger kilde]

Jf. Miljøverndepartementets veileder er bebyggelseplanen

Sitat en detaljplantype for enkle utbyggingssituasjoner eller for en ytterligere detaljering av en reguleringsplan. Den skiller seg fra reguleringsplanen ved at den vedtas endelig med rettsvirkning av det faste utvalget for plansaker. Bebyggelsesplanen har samme rettsvirkning som reguleringsplan. Kravet om entydighet gjelder derfor på samme måte som for reguleringsplan.

Bebyggelsesplan vil utfylle og detaljere planen den vedtas med grunnlag i, og kan bare kreves og utarbeides for områder hvor dette er bestemt i planbestemmelsene til kommuneplan eller reguleringsplan. Bebyggelsesplanen kan ikke endre hovedrammene for arealbruken fastlagt i kommuneller reguleringsplan.

Bebyggelsesplan består av plankart med de samme formål som er angitt i § 25 og eventuelle bestemmelser etter § 26.

Bebyggelsesplanen kan inneholde detaljerte bestemmelser om gesimshøyde, takvinkel og krav om bygningsmessig sammenheng med annen bebyggelse, fortau, gate, utforming, og i spesielle tilfeller material- og fargebruk og utforming av utearealer.

Bebyggelsesplan kan utgjøre et formingsverktøy for å ivareta et tettsteds karakter bl.a. i bevaringsog byfornyelsesområder. Det kan ofte være hensiktsmessig å supplere planen med utfyllende materiale, jf. foran om slike opplysninger og dokumenter i forbindelse med reguleringsplaner. For å ivareta hensynet til medvirkning i forhold til en grovt utarbeidet bebyggelsesplan, kan det faste planutvalget kreve tilleggsmateriale til byggesøknaden.

Kommuneplan – bebyggelsesplan I utbyggingsområder der kommuneplanens arealdel eventuelt gir detaljert avklaring av arealbruk og prinsipielle konfliktspørsmål, kan bruk av bebyggelsesplan være aktuelt når det er ønskelig med en utdyping av detaljeringsgraden før utbygging finner sted. Dette gjelder både i mindre, nye utbyggingsfelt og for tiltak innenfor etablert byggesone.

Reguleringsplan – bebyggelsesplan Bebyggelsesplan på grunnlag av reguleringsplan vil være mest aktuelt der det er utarbeidet såkalt flatereguleringsplan / forenklet reguleringsplan. Dette kan f.eks. være tilfelle hvor det er ønske om å regulere området uten å måtte ta stilling til detaljutforming og lokalisering av bebyggelsen før på et senere tidspunkt.

I bebyggelsesplan er det adgang til å utfylle og i en viss utstrekning endre den arealbruk som er fastlagt i arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplanen. Endringene må holdes innenfor rammen av den arealbruk som er fastlagt i overordnet plan.
Sitat
– Veileder T1381, Miljøverndepartementet, November 2001, 3. utgave.

Private reguleringsforslag (§ 30)[rediger | rediger kilde]

De som ønsker å utarbeide reguleringsplan, bør forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker (f. eks. byutviklingsstyret) før planleggingen settes i gang. Utvalget kan i tilfelle gi råd om planen bør utarbeides og bistå med planarbeidet. Det faste utvalget for plansaker er pålagt å behandle private reguleringsforslag. Dersom forslaget avvises kan forslagsstiller kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret.

Forutsetningen er at forslaget innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan eller omfatter uregulert område. Det private forslaget kan ikke stoppes i planutvalget. Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret.

Også for private reguleringsforslag gjelder bestemmelsen i § 27-1 nr. 1 annet ledd tilsvarende.

Det er imidlertid det faste utvalget for plansaker som har plikt til å kunngjøre private forslag til reguleringsplanen etter at forslaget er anbefalt (førstegangsbehandling).

Juridiske konsekvenser[rediger | rediger kilde]

Det er forbudt å iverksette tiltak som er i strid med kommunens forskrifter. Vedkommende risikerer å miste byggebevilgning, og kan bli utsatt for bøter, eller evt. frihetsberøvelse, dersom byggingen går i strid med verdikulturelle områder.

Innløsning[rediger | rediger kilde]

Ekspropriasjon[rediger | rediger kilde]

Historikk[rediger | rediger kilde]

Kritikk av regelverk om reguleringsplaner[rediger | rediger kilde]


Se også[rediger | rediger kilde]


Eksterne lenker[rediger | rediger kilde]

jusstubbDenne jusrelaterte artikkelen er dessverre kort eller mangelfull, og du kan hjelpe Wikipedia ved å utvide den.